Как не попасть на недобросовестного застройщика?

Если вам нравится квартира и ее стоимость, не спешите с покупкой. Сперва «сто раз отмерьте»! В этой статье вы узнаете о том, как правильно проанализировать застройщика, чтобы потом не было больно за потерянные деньги.

По словам юриста АК «Сюткин и партнеры» Валентины Силецкой, главная цель застройщика – собрать как можно больше денег. Для этого информация о жилье приукрашивается, застройщик предлагает хорошие скидки. В ход идут «акционная цена квадратного метра», «снижение цен на последнюю квартиру в секции» и т. д. Если стоимость квадратного метра низкая, вас должно это насторожить. Это может быть признаком мутности намерений застройщика. К примеру, в Киеве средняя цена одного квадратного метра на первичном рынке – 8000-10000 грн. Если меньше – ждите подвоха. На низкие цены ведутся только неопытные и доверчивые покупатели. Они не думают о том, почему квартира продается дешевле, чем в соседних новостройках. Причины: или у девелопера проблемы, или он собирается заморозить стройку. Цены в таком случае снижаются в преддверии остановки строительства. Бывают и совсем нехорошие застройщики, которые только делают вид, что строят дом, но на самом деле этот дом – всего лишь «фон для сбора средств».

Инвестировать в строительство дома на стадии котлована очень рискованно. Недобросовестные застройщики заманивают инвесторов как раз низкими ценами за несуществующие квадратные метры. В идеале застройщик должен на регулярной основе информировать своих инвесторов о состоянии стройки. Для этого недостаточно просто 3Д-картинок будущего жилья на официальном сайте девелопера. На нем должна быть в обязательном порядке следующая информация: данные заказчика, генподрядчика, разработчика проекта, история компании-застройщика, сайты других его проектов, фотографии со стройки с обновлениями, сканы разрешений на строительство, лицензий, разрешения властей об отводе земельного участка, бланка договора об инвестировании средств в строительство дома и описание процедуры инвестирования.

Следующий шаг – исследование истории застройщика. Особое внимание следует уделить его репутации. Зачастую скандальных застройщиков активно обсуждают в СМИ и в интернете. Вы можете поискать контакты других инвесторов, которые уже вложили свои финансовые средства в проект. Информация с первых рук может быть очень полезной. К комментариям на форумах следует относиться с осторожностью: ведь положительные комментарии мог оставить сам застройщик, а негативные – его конкурент.

Далее следует посетить стройку. У недобросовестного застройщика строительство двигается очень медленно. Вы можете понаблюдать работает ли кран, есть ли на стройке рабочая сила и т. д. Кран должен не просто быть на территории стройки, но и работать. На практике были случаи, когда застройщики арендовали кран для имитации строительства. Кран должен не просто стоять, но и что-то делать!

У хороших застройщиков всегда есть партнеры: подрядчики, банки, архитектурные бюро и т. д.

Следующий фактор, на который следует обратить свое внимание, это офис застройщика. У порядочных застройщиков офис находится на территории стройки, а главный офис – в центре города в приличном здании в просторных помещениях с хорошей инфраструктурой. Если офис потенциального застройщика находится в маленькой арендуемой квартире на окраине столицы – значит, этот вариант не стоит вашего внимания. Также недопустимы предложения продавцов встретиться «в кафе за углом» или подписать договор прямо на строительной площадке.

Еще один признак мутности – заявления по типу: «Решайте здесь и сейчас, иначе завтра квартира будет продана».

По словам руководителя отдела продаж ЖК «Park Stone» Дмитрия Шостя, в офисе застройщика, вам необходимо ознакомиться со следующими документами: договор аренды, право собственности на землю, разрешение на выполнение строительных работ и декларация о начале строительства. Также стоит проверить застройщика на наличие исков и судебных решений.

Следующий важный этап – изучение договора. Здесь следует обратить внимание на схему инвестирования средств. По закону инвестировать в строительство можно только через фонды операций с недвижимостью, фонды финансирования строительства (ФФС), институты совместного инвестирования и посредством эмиссии целевых облигаций. На практике застройщик может использовать и другие не совсем чистые и легальные методы (закладные, предварительные договора, договора переуступки и т. д.). Сегодня самые популярные схемы инвестирования в строительство – это через фонды финансирования строительства и через покупку целевых облигаций.

В договоре должны быть прописаны следующие пункты: предмет договора (совместное строительство дома), адрес и площадь земли под застройку, условия, объем и сроки инвестирования, перечень документов, на основании которых осуществляется строительство, форс-мажоры, ответственность застройщика, сроки договора, способы решения споров и реквизиты сторон.

Еще один способ определить недобросовестного застройщика – это форма оплаты. Если в отделе продаж принимают только наличные или просят перевести средства на счет ООО, которое не указывается в договоре, значит следует продолжить поиски жилья.

Источник: Загородна